Bina Tamamlama Sigortası Teklifi Al — Memira Sigorta Güvencesi

 

İnşaat projeleri; ruhsat, finansman, tedarik, iş gücü ve satış gibi çok sayıda değişkene bağlıdır. Bu değişkenlerden herhangi birindeki aksama, teslim tarihlerinin ötelenmesine ya da projelerin yarım kalmasına yol açabilir. Bina Tamamlama Sigortası, işte tam bu riskleri yönetmek için tasarlanmış; konut alıcılarını, arsa/hak sahiplerini ve yüklenicileri koruyan, projelerin planlandığı şekilde tamamlanmasını amaçlayan özel bir teminat yapısıdır. Memira Sigorta olarak amacımız; projeyi, tarafların hak ve menfaatlerini gözeterek güvence altına almak ve gerektiğinde projenin tamamlanmasını organize etmektir.

 

Bina Tamamlama Sigortası Nedir?

 

Tanım: Projenin sözleşmede taahhüt edildiği şekilde tamamlanamaması (iflas, konkordato, finansman yetersizliği, ağır sözleşme ihlali vb.) halinde devreye giren; projeyi tamamlatma, yeni yüklenici atama ya da hak sahiplerinin/ön alıcıların zararını tazmin etme seçenekleri sunan bir sigorta türüdür.

 

Ne değildir?

 

• İnşaat All Risk (CAR/EAR) poliçesiyle karıştırılmamalıdır. CAR/EAR daha çok şantiye dönemindeki ani ve beklenmedik fiziksel hasarları (yangın, sel, hırsızlık vb.) teminat altına alır; tamamlama taahhüdü vermez.

 

• Kefalet Sigortası/Banka Teminat Mektubu ile de birebir aynı işlevde değildir. Bu araçlar, yüklenicinin sözleşmesel yükümlülüğünü yerine getirmemesine karşı iş sahibine parasal teminat sağlar; bina tamamlama sigortası ise tamamlanma hedefini merkeze alır ve süreç yönetir.

 

Hedef: Teslimin risklerini azaltmak, alıcı güvenini artırmak, satış hızını desteklemek ve finansman sağlayıcıların risk algısını iyileştirmek.

 

Kimler İçin Gerekli?

 

• Yüklenici/Müteahhit: Satış güvenini yükseltmek, proje finansmanına erişimi kolaylaştırmak, itibar ve pazarlama gücünü artırmak isteyen firmalar.

 

• Arsa/Hak Sahipleri & Kooperatifler: Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı projelerde teslim güvencesi arayan paydaşlar.

 

• Konut Alıcıları/Ön Satış Müşterileri: Ödemelerinin ve teslim haklarının teminat altında olmasını isteyen bireyler.

 

• Finansman Kuruluşları (Banka/Fon): Kredi riskini düşürmek ve proje nakit akışının sürekliliğini görmek isteyen kurumlar.

 

Nasıl Çalışır? (Uçtan Uca İşleyiş)

 

1-) Ön Görüşme & Ön Bilgi Toplama: Proje özeti, takvim, satış planı, sözleşme türü (kat karşılığı, gelir paylaşımı, anahtar teslim), yüklenici profili alınır.

 

1-) Risk Analizi & Ön Değerlendirme: Finansal oranlar, satış/ön satış hızı, keşif ve metraj, maliyet varsayımları, tedarik ve nakit akış planı incelenir.

 

1-) Teklif Yapısı & Teminat Tasarımı: Teminat limiti, prim, muafiyetler, özel şartlar ve olası tamamlama mekanizması (tamamlatma, yüklenici değişimi, tazminat) netleştirilir.

 

2-) Poliçe Düzenleme & Yürürlük: Ön koşullar (ruhsat, sözleşme, ön satış sözleşmeleri, teminat oranı, raporlama taahhütleri) tamamlanınca poliçe yürürlüğe girer.

 

3-) İzleme & Raporlama: İnşaat ilerleme raporları, fiziki gerçekleşme, nakit akış gerçekleşmeleri ve sapmalar periyodik takip edilir.

 

4-) Hasar/İhlal Durumu: Tamamlanamama riski somutlaşırsa sigortacı devreye girer; teknik ve finansal fizibiliteye göre tamamlatma veya tazmin senaryoları işletilir.

 

5-) Tamamlama/Tazminat: Seçilen çözüm uygulanır; bağımsız bölümlerin teslimi ya da uygun görülürse ön alıcılara/ilgili hak sahiplerine ödeme yapılır.

 

Teminat Kapsamı (Örnek Yapı)

 

Not: Aşağıdaki kapsam unsurları, her proje için özel şartlara göre netleştirilir.

 

Ana Teminatlar

 

• Yüklenicinin iflası/konkordato veya faaliyetini sürdürememesi nedeniyle tamamlanamama

• Sözleşmeye ağır aykırılık (teslim edememe, inşaatın uzun süre durması vb.)

• Finansman yetersizliği sonucu ilerlemenin durması ve teslimin riske girmesi

• Projenin taahhüt edilen sürede tamamlanamaması (özel şartlarda belirlenen toleranslarla)

 

İsteğe Bağlı/Ek Teminat Örnekleri

 

• Öngörülen tamamlama maliyeti artışları için belirli oranlarda genişletilmiş limit

• Belirli teknik revizyonların/tadilatların tamamlanmasına yönelik ek destek

 

Örnek Kapsam Dışı Haller (poliçe özel şartlarına tabidir)

 

 

• Kasıt/dolandırıcılık, suç teşkil eden fiiller

• İdari para cezaları, vergi/harç ve tapu masrafları, sözleşme dışı pazarlama vaatleri

• Yer teslimi yapılamamasından kaynaklı gecikmeler (arsa sahipliği/imtina sorunları)

• Alıcı kaynaklı ödeme temerrütleri

• Bazı poliçelerde mücbir sebep (deprem, salgın vb.) kapsam dışı olabilir veya ek teminat gerekir

 

Limit, Muafiyet, Bekleme Süreleri

 

• Azami Teminat Limiti: Projenin tamamlanması için öngörülen ek maliyetleri/ödemeleri karşılamak üzere belirlenir.

• Muafiyet: Hasar ödeme/katılım şartı bulunabilir.

• Bekleme & İhbar Süreleri: İhlal tespiti ve ihbar şartları poliçede tanımlanır.

 

Prim Nasıl Belirlenir?

 

Prim, tek bir kalemden değil, projenin bütün risk profilinden etkilenir:

 

• Proje büyüklüğü (inşaat alanı, bağımsız bölüm adedi, hedef ciro)

• Sözleşme ve finansman kurgusu (kat karşılığı, gelir paylaşımı, ön satış/peşinat planı)

• Yüklenicinin finansal gücü (bilanço, nakit akış kalitesi, referans projeler)

• İlerleme ve teslim takvimi (fazlı/etaplı teslim, kritik yol planı)

• Tedarik stratejisi (sözleşmeli alt yükleniciler, fiyat farkı yönetimi, döviz riski)

• Teminat limiti ve ek teminatlar (genişletilmiş kapsam, fiyat artış rezervi)

• Raporlama ve kontrol mekanizmaları (bağımsız teknik denetim, hakediş yönetimi)

 

Talep Edilen Belgeler (Örnek Liste)

 

• İnşaat ruhsatı, imar durum belgesi ve proje paftaları

• Sözleşmeler: Arsa payı/kat karşılığı, yüklenici-iş sahibi, alt yüklenici sözleşmeleri

• Finansal dokümanlar: Son 2–3 yıl bilanço/gelir tablosu, vergi levhası, cari borç yapısı

• Keşif-metraj ve bütçe; maliyet varsayımları, fiyat farkı politikası

• Nakit akış planı ve finansman modeli (kredi, özkaynak, ön satış)

• Satış/ön satış planı ve teslim taahhütleri

• Zaman planı (Gantt/dönüm noktaları), etaplama

• Teknik ilerleme raporları (varsa bağımsız denetim)

• Sigorta talep formu ve talep edilen teminat limiti

 

Süreç Zaman Çizelgesi (Özet)

 

1-) Başvuru: Temel proje verileri ve ön belgeler paylaşılır.

 

2-) Ön İnceleme: Risk analizi için finansal/teknik değerlendirme yapılır, ilave bilgi talep edilebilir.

 

3-) Teklif & Özel Şartlar: Limit, prim, muafiyet ve raporlama yükümlülükleri belirlenir.

 

4-) Onay & Yürürlük: Ön koşullar sağlandığında poliçe aktive edilir.

 

5-) İzleme: Periyodik raporlar alınır; sapmalarda erken uyarı verilir.

 

6-) Hasar & Çözüm: Tamamlatma/tazminat süreçleri şeffaf şekilde yürütülür.

 

Süreler; proje kompleksitesi, belge tamlığı ve paydaş sayısına göre değişir.

 

Bina Tamamlama Sigortası mı, Kefalet Sigortası mı, Banka Teminat Mektubu mu?

 

Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan üç teminat aracını amaç ve etki bakımından özetler:

 

Özellik	Bina Tamamlama Sigortası	Kefalet Sigortası	Banka Teminat Mektubu
Temel Amaç	Teslimin sağlanması (tamamlatma/tazmin)	Yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde alacaklının tazmini	Sözleşme taahhüdü için nakdi teminat
Süreç Yönetimi	Proje izleme & tamamlatma opsiyonu	Süreç yönetimi sınırlı	Süreç yönetimi bankada değil, iş sahibinde
Finansal Etki	Bilanço dostu tasarlanabilir	Genelde kredi limiti yemeden teminat	Kredi limitlerini tüketebilir
Maliyet	Proje riskine göre belirlenir	Teminat tutarı/riske göre	Komisyon, limit tahsisi maliyetleri
İmaj/Satış	Yüksek alıcı güveni	Orta	Orta

Karar çoğu zaman proje tipi, sözleşme kurgusu ve finansman ihtiyacına göre verilir. İhtiyacınızı birlikte modelleyip en uygun çözümü tasarlayabiliriz.

 

Sık Yapılan Hatalar & İpuçları

 

• Sözleşme uyumsuzlukları: Satış vaatleri ile resmi sözleşmeler çelişmemeli.

• Eksik raporlama: İlerleme yüzdeleri ve nakit gerçekleşmeler düzenli raporlanmalı.

• Tek tedarikçiye bağımlılık: Kritik kalemlerde alternatif tedarik planlanmalı.

• Döviz/enflasyon riski: Fiyat farkı ve kur senaryoları bütçeye yedirilmeli.

• Etaplama netliği: Fazlı teslimlerde her faz için ayrı nakit/takvim planı oluşturulmalı.

 

Örnek Senaryolar (Nasıl Çalışır?)

 

A) Yüklenici konkordato ilan etti İlerleme durdu, teslim tehlikeye girdi. Sigortacı, teknik ve finansal fizibilite çalışması yapar; tamamlatma için yeni yüklenici atar veya kapsam dahilinde tazmin yoluna gider.

 

B) Finansman daralması nedeniyle nakit akışı bozuldu Satışlar yavaşladı; hakediş ödemeleri aksadı. Erken uyarı mekanizması devreye girer; revize nakit planı ile tamamlatma opsiyonu değerlendirilir.

 

C) Alt yüklenici iflas etti Kritik disiplin (mekanik/elektrik) yarım kaldı. Sigortacı, süre ve maliyet etkisini analiz eder; proje bütünlüğünü koruyacak şekilde tamamlama finansmanı sağlar.

 

Sık Sorulan Sorular (Genişletilmiş)

 

Bina tamamlama sigortası zorunlu mudur? 

Genellikle zorunlu değildir; ancak ön satış yapılan, çok katılımlı veya kentsel dönüşüm niteliğindeki projelerde güçlü bir güvence mekanizması olarak tercih edilir.

 

Poliçe kimin lehinedir? 

Genellikle alıcılar/hak sahipleri lehine düzenlenir; iş sahibi idare/arsa sahibi de lehtar olabilir. Yapı, projenin sözleşme kurgusuna göre tasarlanır.

 

Proje değişiklikleri nasıl etkiler? 

Metraj, maliyet ya da takvimde anlamlı değişiklikler olduğunda endorsement (ek sözleşme) ile poliçe güncellenir.

 

Erken teslim olursa poliçe ne olur? 

Tüm teslim yükümlülükleri yerine getirildiğinde poliçe sona erdirilebilir; kullanılmayan süre için uygulamaya göre iade/metodoloji olabilir.

 

Gecikme cezaları kapsamda mı? 

Sözleşmesel gecikme cezaları çoğunlukla kapsam dışıdır; odak tamamlama üzerinedir. Özel şartlar belirleyicidir.

 

Mücbir sebep durumunda ne olur? 

Poliçe özel şartlarına bağlıdır. Bazı durumlarda ek teminat veya istisna uygulanır.

 

Ön satışlarda alıcıların ödemeleri nasıl korunur? 

Poliçe, projenin tamamlanmasını amaçlar; bazı modellerde alıcıya iade/tazmin opsiyonu tanımlanabilir.

Poliçe devredilebilir mi? 

Proje şirketinin devri/yeni yüklenici atanması gibi hallerde, sigortacının onayıyla devre/novasyon mümkündür.

 

Memira Sigorta Farkı

 

• Uzmanlık: İnşaat ve proje finansmanı dinamiklerini birlikte değerlendiren uzman ekip.

• Özel Tasarım: Her proje için ölçülü teminat—gerektiği kadar, doğru yerde.

• Şeffaf Dokümantasyon: Ön koşullar, raporlama ve izleme adımları net.

• Hasar Yönetimi: Tamamlatma ve tazmin senaryolarında uçtan uca koordinasyon.

• Entegre Çözümler: CAR/EAR, 3. şahıs sorumluluk, montaj ve kefalet ürünleriyle bütüncül risk yönetimi.

 

Teklif Nasıl Alınır? (Adım Adım)

 

1-) Hızlı Başvuru: Proje özeti formunu doldurun (temel teknik/finansal bilgiler, takvim, sözleşme tipi).

2-) Ön Görüşme: 30–45 dakikalık çevrimiçi toplantıda kritik riskler ve hedef teminat yapısı belirlenir.

3-) Belge Paylaşımı: Ruhsat, sözleşmeler, bütçe, nakit akış, finansal tablolar ve satış planı gönderilir.

4-) Risk Çalışması & Teklif: Teminat limiti, prim, muafiyet ve özel şartları içeren teklif sunulur.

5-) Onay & Yürürlük: Ön koşullar tamamlandığında poliçe aktive edilir ve izleme planı başlatılır.

 

İlk adımı atmak çok kolay: Proje özetinizi paylaşın, sizin için en uygun teminat mimarisini birlikte kuralım.

 

Uyarı ve Bilgilendirme

 

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme niteliğindedir. Nihai teminat kapsamı, limitler, muafiyetler ve istisnalar yalnızca poliçe ve özel şartlarda yazılı olanlarla sınırlıdır. Projenize en uygun yapıyı tasarlamak ve güncel uygulamaları öğrenmek için Memira Sigorta uzmanlarıyla iletişime geçebilirsiniz.

Teslim güvence altında; satışlar daha hızlı, finansman daha erişilebilir.